池州度假村拆遷評(píng)估、水域水庫(kù)損失評(píng)估

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  方是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用三方立的判斷才能公平。即便是三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估價(jià)值，但如果拆遷方還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話(huà)，就不能體現(xiàn)三方的立判斷。

   海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)海潤(rùn)京豐），是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資格的全國(guó)性評(píng)估公司。公司匯聚了大批行業(yè)，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的級(jí)人才，同時(shí)與國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)及準(zhǔn)則保持著密切的合作關(guān)系。公司具備的評(píng)估方法和手段，完善效的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

  遇到征地拆遷時(shí)，各被拆遷方知道拆遷的消息后心力交瘁，三個(gè)實(shí)質(zhì)性的生活問(wèn)題困擾著我們：

  1.如果企業(yè)拆遷，短期內(nèi)根本無(wú)法找到幾家合適、穩(wěn)定、可靠的生意伙伴，那么大批量庫(kù)存怎么處理？

  2.如果企業(yè)拆遷，自己原來(lái)的生意就會(huì)面臨違約，而且已經(jīng)生產(chǎn)的成品要怎么辦？

  3.企業(yè)拆遷簡(jiǎn)單，里邊的設(shè)備、配套附屬設(shè)施，包括員工突然間的失業(yè)怎么安排？

從客觀事實(shí)角度講需要注意的問(wèn)題：

企業(yè)拆遷，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物，產(chǎn)、供、銷(xiāo)，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對(duì)于企業(yè)這一損失的評(píng)估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠拆遷的拆遷方，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，工廠拆遷對(duì)企業(yè)的影響或者說(shuō)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面造成的損失，下中就這三個(gè)階段分別進(jìn)行一些分析：

(一)拆遷前的準(zhǔn)備階段：

1、因工廠的客戶(hù)得知該企業(yè)拆遷的消息，從而對(duì)其交貨能力缺乏信心，因此定單會(huì)逐步減少轉(zhuǎn)移；

2、拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機(jī)會(huì)；

3、由于工廠將要拆遷，對(duì)原材料的定貨將逐步減少，這勢(shì)必在與原材料供應(yīng)商的價(jià)格談判中處于不利地位；

4、由于工廠將要拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理；

5、工廠新址建設(shè)的一系列費(fèi)用，包括征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個(gè)階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開(kāi)始，并曲線(xiàn)上升。

(二)拆遷階段：

在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務(wù)收入為零，但，企業(yè)的另一些開(kāi)支仍需要支付，包括：

1、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中仍需要支付的費(fèi)用：

a 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當(dāng)涉及職工后勤服務(wù)的建筑也需搬遷時(shí)、還需要保障職工的后勤需求；b、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計(jì)提的折舊費(fèi)用；c 、管理費(fèi)用；d 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷(xiāo)售、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常開(kāi)支(房租費(fèi)等)。

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用：

因工廠拆遷的利息支出。在這一階段，拆遷對(duì)企業(yè)的影響和導(dǎo)致的損失曲線(xiàn)上升，可能達(dá)到峰值。

(三)拆遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段：

在這一階段，設(shè)備的安裝調(diào)試工作將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復(fù);客戶(hù)對(duì)企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復(fù)；原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定；企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移；員工的情緒也逐步穩(wěn)定；后使工廠的生產(chǎn)效率達(dá)到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過(guò)了過(guò)去。在這個(gè)階段，企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線(xiàn)是下降的，直至零。

  北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所依法立執(zhí)業(yè)，勤勉盡責(zé)，為社會(huì)各界提供、、規(guī)范的評(píng)估服務(wù)，出具委托人的合法權(quán)益的評(píng)估報(bào)告。歡迎您的垂詢(xún)！

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